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道路用地買賣風險為0?下好離手前再複習3大風險

道路用地買賣風險
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道路用地買賣存在市場供需波動、競爭激烈和法律限制等風險。市場需求變化、競爭對手壓力、法律法規調整可能影響投資回報,也都是道路用地買賣風險。投資者需關注市場趨勢、競爭格局,合規法律操作,以降低風險並提升投資效益。綜合考量市場動向、法規變化,制定明智的投資策略是關鍵。

討論道路用地買賣風險前,先學會區分3種道路用地類型

依據建築法第48條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。(推薦閱讀:道路用地買賣是什麼?全台道路用地收購、道路用地買賣,法規與注意事項要知道!

但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知,道路可以分為三種類型,分別是:

(一)計畫道路

地籍圖上有顯示,但尚未施工,就屬於都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。

(二)既成道路

因為既成道路非常多,而且涉及權力複雜,所以理解起來也會稍微吃力一些。但大致上,地籍圖上未顯示,但已是現有道路,就是現有巷道,為具有「公用地役權」的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示,既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用,既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。所以,既成道路的所有權人,是不能夠隨意封路或用其他方式妨礙他人通行的唷!

(三)私設道路

供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路私設道路可能是用於連接私人土地、住宅區或商業設施等,提供內部交通服務,使用權益和管理責任由土地所有者或管理單位負責。無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

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道路用地買賣風險1:法律、政策風險

在道路用地買賣風險中,由於臺灣的政治體制,政策的變動簡直是家常便飯;另外,法律的修訂雖然程序嚴謹,但也是影響道路用地買賣風險的重要因素之一。

(一)法律和規範風險

投資者需確保所購買的道路用地符合當地的土地使用規劃和建設規範。可能涉及的法律風險包括土地所有權、使用權、開發權的合法性和清晰性。此外,建設過程中的合規性問題和相關法規遵循也是需要關注的。透過專業法律咨詢和合約審查,可以降低法律風險,確保交易的合法性和合規性。

(二)政策風險

政府的土地政策和相關法規變化可能對投資項目產生重大影響。政策變更可能影響到道路用地的使用規範、開發限制和開發潛力等方面。例如,政府可能會調整土地使用規劃,導致原本計劃的道路用地被改變用途,或是限制開發活動。投資者需要密切關注政府的政策動向,以及相關的法規變化,並適應和應對這些變化。

道路用地買賣風險2:市場、競爭風險

擁有土地是很多臺灣人的夢想,因此聽到符合自己預算的土地出售時,往往一頭熱的捧著銀子急著買下,但在買賣道路用地買賣風險中,市場風險和競爭風險是需要考慮的兩個重要因素,不僅需要投資者的眼光精準,而且要能夠嗅對市場風向,如果沒有多年經驗累積,是非常不容易。

(一)市場風險

市場風險是指道路用地買賣所面臨的市場供需狀況的不確定性。市場需求的變化可能影響到道路用地的價值和投資回報。投資者需要評估當地的發展趨勢、交通需求以及相關基礎設施的發展情況,以了解市場的供需平衡狀況。

此外,地區經濟情況、人口增長和城市擴張等因素也會對道路用地的市場價值產生影響。對市場趨勢和需求進行全面分析,可以幫助投資者更好地評估市場風險,做出明智的投資決策。

(二)競爭風險

競爭風險是指市場上其他投資者和競爭對手對道路用地買賣活動所帶來的壓力和挑戰。 當道路用地具有吸引力時,可能會吸引多家投資者和開發者競相參與。這可能導致競爭加劇,價格上升或是資源分配受限,進而對投資者的預期回報產生影響。了解市場上的競爭格局、競爭者的優勢和策略,以及差異化的競爭優勢,有助於投資者制定有效的競爭策略,降低競爭風險並確保投資項目的成功。

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眾多地主沒有道路用地買賣經驗,聽信了仲介、中人的不實言語,把自己的土地賣給誰都不清楚,簽了約以後,不但錢沒拿到,到了最後還被人告上了法院,所以賣給誰才是重點!

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