所謂的道路用地權狀，指的是雖然持有人是私人，但土地被劃設為公設道路使用。這些土地雖然仍歸私人所有，因此有一張名副其實的「權狀」，但用途已被嚴格限制，只能作為「道路」使用。這篇文章將深入說明「道路用地權狀」的10大特性與限制，以及你必須注意的風險、法律規定與未來處置方式。
什麼是道路用地權狀？以為是路就不能動？其實可能有產權！
很多人聽到「道路用地權狀」就一頭霧水，甚至誤以為這只是政府的地，不能動、不能碰，其實不然。這類土地的名義雖然是「道路」，但若持有者有完整的權狀與產權，仍具備一定的資產價值與法律意義。
什麼是道路用地權狀？（有產權、用途登記為道路的土地）
道路用地權狀，顧名思義，是指在土地登記資料中，其「使用分區」或「使用地類別」被登記為「道路」，而這塊土地卻仍有私人的產權。簡單來說，它不是公有地，而是私人所有、用途被限制為道路使用的土地。這樣的土地可能是在都市計畫下，被劃設為公設道路，但尚未徵收，仍歸私人所有，因此會有一張權狀。
和「道路預定地」、「無權狀道路」有什麼差？
很多人會把道路用地和「道路預定地」搞混。道路預定地是指未來規劃要徵收為道路的地，可能現在還可用作其他用途。而「無權狀道路」則是實際存在的道路，但早期沒有發給任何人權狀，通常屬於公有地或無主地。這三者最大差異就是：道路用地權狀有產權、有地號，而道路預定地有彈性但有政策風險，無權狀道路則幾乎無法動用。買錯一字，後悔十年。
舉例說明（建案旁、巷子、公設）
舉個例子：你買了一塊位於住宅區旁的小巷土地，發現有地號、有權狀，心想未來可以整合蓋透天。但後來發現，這塊地雖然登記在你名下，卻被劃為「道路用地」，依法只能做為通行使用。或是建案旁常出現的小塊空地，被作為人行道或社區公設，這些也可能是有權狀的道路用地。若不小心買下，後續使用權與開發權都會受到限制。
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道路用地權狀有什麼特性？
雖然「道路用地」有權狀、有產權，但這類土地有許多潛藏限制，若不了解就貿然買下，後果可能難以收拾。以下整理出10大特性，幫助你全面掌握風險：
- 有地號：每塊道路用地都有專屬地號，可查閱地籍圖。
- 有所有權：屬於私人名下，可轉讓、繼承。
- 土地用途限制：使用用途為「道路」，不得任意變更或開發。
- 有無租稅負擔：仍須繳納地價稅、房屋稅（若上有建物）。
- 不可自由買賣：因使用限制，流通性低，買方需特別審慎。
- 無法申請建照：原則上不能申請建築使用許可。
- 政府可能徵收：未來若納入公有建設，可能被政府徵收或無償使用。
- 難以融資貸款：銀行對這類土地通常不願放款。
- 容易造成鄰里糾紛：涉及通行、使用爭議。
- 不易整合利用：若在建案範圍內，需經多方協調才能開發。
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實務風險與法律影響：擁有道路用地權狀，其實政府隨時能拿回
許多屋主或投資人以為持有道路用地權狀就高枕無憂，但實務上這類土地充滿法律灰區。以下列出常見風險與爭議，讓你一次看懂：
- 不清楚用途就買：結果發現根本不能開發，只能當通道或公設，淪為”廢地”。
- 相鄰通行糾紛：鄰居以為你不能阻擋通行，卻又沒有合法通行權，引發訴訟。
- 出租／借用責任：提供他人停車或使用，一旦出事，責任仍在地主身上。
- 被要求無償提供通行：政府或鄰戶可能主張公共通行權，地主無從拒絕。
- 難以處分或變現：市場流通性低，想賣也找不到人買。
- 總價與實價登錄爭議：是否計入房地產總價，影響課稅與貸款條件。
- 都市更新計算：若被納入基地範圍，可能無法列入容積計算。
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道路用地權狀常見問題與誤解Q&A
一般人對於道路用地權狀有很多誤解與迷思，以下用Q&A形式，解答常見5大問題：
道路用地可以蓋房子嗎？
不行。道路用地的用途登記是「道路」，無法申請建照，也不能作住宅或商業用途。就算你擁有產權，也不能任意使用為其他目的。
道路用地能不能買賣？
原則上可以，但市場接受度低、風險高。若非有明確規劃與需求，不建議一般民眾購入此類土地。
買地需要特別確認道路用地權狀嗎？
一定要！很多人只看地段、坪數，卻忽略地目的，導致誤買道路用地，後續糾紛頻傳。
道路用地一定會被政府徵收嗎？
不一定，但有很大機會。尤其是都市計畫內的道路用地，未來開闢時，政府可能依程序徵收甚至無償使用。
可以改變用途登記嗎？
幾乎不可能。道路用地屬公共使用性質，除非都市計畫變更，否則原則上用途登記無法更改。
有任何一點不懂？虹展建設協助您解讀權狀、判別土地價值，專人一對一服務，避免誤買！
擁有道路用地要注意什麼？該不該避開？你真的準備好了嗎？
如果你已經持有或正打算購買一塊標示為道路用地的土地，那你務必要留意以下幾件事：
- 買地前一定查用途登記。
- 看地籍圖與都市計畫圖。
- 是否鄰近開發區？未來可能徵收？
- 使用上是否會引發糾紛？
- 是否可整合其他土地提高價值？
- 該不該賣出？要評估保值與風險。
- 諮詢地政士或律師解讀法律問題。
- 找專業公司收購，避免低價處分。
看到這裡，你應該更清楚所謂「道路用地權狀」的眉眉角角了吧？這不是一塊普通的土地，而是一種特殊的產權組合，處理不慎就容易被卡住，甚至一輩子無法活化。如果你有類似土地想處理，或正在考慮購入，建議你一定要找專業團隊協助。
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