許多地主遇到未徵收道路用地問題，無法蓋房、無法出售，長期被卡。面對未徵收的道路用地，你可以採取3種有效的解決方式：申請變更土地使用分區，讓土地重獲新生用途、申請代金補償或參與市地重劃取得抵價地，換回實質價值、若無作為，也可透過行政訴訟請求政府徵收或撤銷劃設。下文逐步說明政府為何不徵收、你有哪些權利與選項。
什麼是未徵收道路用地？
根據《都市計畫法》，政府在制定都市計畫時，會劃設未來需要的公共設施用地，包括道路、公園等。這些劃設的用地稱為「公共設施保留地」。然而劃設並不代表立即徵收，政府可能因預算、人力等因素，遲遲未進行徵收或開闢。這些尚未徵收的土地，就是所謂的「未徵收道路用地」。雖然在地籍資料上仍登記為私人所有，但實際上已受到使用上的限制。
常見狀況：都市計畫擬定數十年，但經費、人力無法全面徵收
在台灣許多都市計畫早在數十年前就已擬定，劃設了大量的公共設施保留地。然而，受限於政府的財政狀況與人力資源，許多劃設的道路用地至今仍未徵收或開闢。這些未徵收的道路用地，雖然在圖面上存在，但實際上可能仍為私人所有，且未被使用。
對地主的限制：不得任意使用、建築、交易困難
未徵收道路用地雖然名義上仍屬於私人所有，但實際上已受到多項限制。首先，根據《建築法》及相關法規，這類土地不得任意興建建築物。其次，由於用途受限，這些土地在市場上的交易也相對困難，買家多半會考慮到未來可能面臨的徵收風險，導致成交價格偏低。此外地主若未妥善處理，還可能面臨政府強制徵收時的低價補償，甚至無法獲得合理的賠償。
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未徵收道路用地可以使用嗎？
原則上不能興建建築物。根據《都市計畫法》第42條及《建築法》的相關規定，公共設施保留地（包括未徵收道路用地）不得任意興建建築物。即使地主擁有土地所有權，也必須遵守相關法規，否則可能面臨違建拆除的風險。
可否臨時使用？需申請臨時使用許可
雖然未徵收道路用地原則上不得使用，但在特定情況下，地主可以申請臨時使用許可。申請流程如下：
- 查詢土地使用分區：透過全國土地使用分區資料查詢系統，確認土地的使用分區。
- 準備申請資料：包括地籍圖、土地登記簿謄本、申請書等。
- 向主管機關提出申請：通常為所在地的都市計畫主管機關。
- 等待審核結果：審核時間依各地政府而異，通常需數週至數月不等。
需注意的是，即使獲得臨時使用許可，也僅限於特定用途，且期限有限，不能作為永久使用的依據。
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政府未徵收道路用地怎麼辦？
面對未徵收道路用地，地主可以考慮以下3種解決方式：
申請變更土地使用分區
地主可以向都市計畫主管機關申請變更土地使用分區，將公共設施保留地變更回原用途。申請時需提供相關資料，如地籍圖、土地登記簿謄本、申請書等，並說明變更的理由與用途。審核時間依各地政府而異，通常需數月至一年不等。
申請代金補償或市地重劃抵價地
在某些區域，政府可能提供代金補償或市地重劃抵價地的方式，作為對未徵收土地的補償。地主可以向所在地的地政機關查詢是否有相關計畫，並提出申請。需注意的是，這類補償方式通常有特定的適用條件，並非所有地主都能獲得。
走行政訴訟途徑請求徵收或撤銷劃設
若地主認為政府長期未徵收已造成權益受損，可以考慮透過行政訴訟，請求政府徵收或撤銷劃設。然而，行政訴訟程序繁瑣，需耗費大量時間與資源，且結果不一定如預期。因此建議在進行訴訟前，先諮詢專業法律意見。
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政府為什麼未徵收道路用地？
政府不主動徵收未徵收道路用地，可能有以下5個原因：
- 經費不足：徵收需要龐大資金，政府可能無法負擔。
- 優先順序：政府可能將資源優先投入其他公共建設。
- 土地使用計畫變更：原定的道路用地可能已不符合現行需求。
- 行政程序繁瑣：徵收涉及多個部門，程序複雜。
- 政治考量：徵收可能引發民怨，政府可能因此延遲。
了解政府不徵收的原因，有助於地主制定應對策略，建議您諮詢專業人士。
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未徵收道路用地的常見問題
當面對未徵收道路用地時，許多地主會產生各種疑問與困惑。以下整理出最常被詢問的5個問題，幫助你快速釐清觀念、避免誤踩地雷。
政府要徵收會提前通知嗎？
通常政府在徵收前會發布公告，並通知土地所有人。但實際情況可能因地區而異，建議地主主動關注相關資訊。
我可不可以自己鋪設簡易道路？
未經政府許可，地主不得自行鋪設道路。即使是簡易道路，也可能違法，導致罰款或其他法律責任。
有違建在上面怎麼辦？
如果未徵收道路用地上有違建，政府可能要求拆除。地主應主動處理，以免遭受處罰。
這樣的土地會不會被課高額地價稅？
未徵收道路用地仍屬於私人財產，需繳納地價稅。但因使用受限，可能影響地價稅的計算方式，建議諮詢稅務專家。
我可以出售這塊土地嗎？
未徵收道路用地的交易可能受到限制，買家也可能因使用受限而不願購買。建議在出售前諮詢專業人士，評估可行性。
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