- 道路用地 2022/07/21
如果家中擁有或繼承了道路用地，可能會有不少疑問，道路用地可以辦容積移轉或者道路用地買賣嗎？道路用地容積移轉是什麼？道路用地換容積可以嗎？
關於道路用地的法規及細節非常多，一般人可能覺得過於專業難懂，但卻有滿腹的疑問，例如，既成道路容積移轉可以嗎？道路用地容積移轉限制有哪些？別擔心，本篇文章教你一次弄懂道路用地容積移轉條件限制、實施辦法與計算內容！
關於道路用地容積移轉，你可能想知道
- 道路用地容積移轉是什麼？
- 道路用地容積移轉條件有這些！
- 道路用地容積移轉有哪些限制？
- 各區道路用地容積移轉計算大不同
- 道路用地容積移轉價格怎麼算？
- 道路用地容積移轉常見問題大公開！
- 更多道路用地容積移轉疑問，可諮詢專業管道尋求幫助！
道路用地容積移轉是什麼？
所謂道路用地容積移轉，是都市更新的一種概念，藉由都市設計的方法，將原土地上較為老舊的建築、或是農地、特殊形態的土地建地，在法規的條件下，將其可移出的容積，移轉至其他可建築土地使用，以達到控制土地使用強度，改善整體居住環境品質的目的。
道路用地容積移轉，顧名思義就是指道路用地的容積移轉的意思。一般來說，容積移轉有利於鄉村建設以及土地利用和都市發展，使都市有一個新面貌。
道路用地容積移轉優點
- 加速公共設施保留地的取得。
- 保護大自然生態環境，使得古蹟或具有特殊生態景觀價值的土地得以保存利用。
- 更利於整體環境的開發，讓建築特色更具美觀及一致性。
- 在自由市場運作下，用合理的價格，讓容積移入的區位符合地方需求。
- 符合公共利益，創造政府、地主、開發商三方共贏的局面。政府可無償取得公共設施保留地的產權，地主獲得對價補償，開發商獲得容積增加的開發利益。
道路用地容積移轉缺點
- 若容積移轉的移入地區總量未受妥善規劃，移入過多容積，恐致公共設施負擔太重，且公設多可能會影響環境品質。
- 行政機關對容積移轉的登記管制、審核、監督等制度不夠完善。
- 易助長投機炒作：容積移轉免付稅又可再移出一次，常成為投機炒作的標的，有漲價歸私、影響不動產金融市場正常發展的疑慮。
- 繳容積代金，如同販賣發展權，讓都市發展無法健全、受到重大影響。
道路用地容積移轉條件有這些！
道路用地容積移轉條件
須符合以下任一條件，且送出基地申請範圍內之土地所有權人，須全數同意辦理容積移轉。
- 未開闢計畫道路寬度達15公尺以上，送出基地申請範圍須為完整路段，且二側均與現有已開闢之八公尺以上計畫道路相連通。
- 已開闢計畫道路寬度達15公尺以上，且持有年限達 5年以上者。
- 符合「臺北市政府消防通道劃設及管理作業程序」第 3點第1項第 1款「消防通道」之未開闢計畫道路。
- 毗鄰捷運聯合開發基地未開闢計畫道路。
持有人須準備以下文件
申辦道路用地容積移轉，應由接受基地所有權人或公有土地地上權人準備下列文件，向主管機關申請許可：
- 道路用地申請書。
- 申請人之身分證明文件影本；其為法人者，其法人登記證明文件影本。
- 送出基地所有權人及權利關係人同意書或公有土地管理機關出具之同意文件。
- 送出基地及接受基地之土地登記簿謄本或其電子謄本。
- 送出基地及接受基地之土地所有權狀影本，或公有土地管理機關出具之同意文件。
- 公有土地設定地上權契約，並載明移入容積應無條件贈與為公有，地上權人不得請求任何補償之規定。
- 其他經直轄市、縣（市）主管機關認為必要之文件。
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道路用地容積移轉有哪些限制？
依據「都市計畫容積移轉實施辦法」，道路用地容積移轉有以下限制，送出的基地必須以下列土地為限：
- 都市計畫表明應保存或經縣市主管機關認定，有保存價值的建築土地。
- 為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用的可建築土地。
- 私有都市計畫公共設施保留地；但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。
- 接受基地的可移入容積，以不超過該接受基地基準容積的30%為原則。
- 若是位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內的接受基地，可移入容積可酌予增加，但不得超過該接受基地基準容積的40%。
各區道路用地容積移轉計算大不同
一般來說，依照不同的土地分區類別，會有不同的建蔽率與容積率。土地分區屬於住宅區、商業區、或工業區等，也有不同的計算方式，也影響到未來的投資報酬率，而商業用地的建蔽率及容積率最高、可登記的行業別也較多，相對的，利用價值密度也高，所以商業區的土地及房價往往較高。
舉例-道路用地容積移轉計算
某地面積為1110平方公尺，劃定前之容積率（特定專用區）為225%
⇒則基準容積 = 1110平方公尺 X 225%=2497.5平方公尺
該地已建築容積為1605平方公尺
⇒則可移出容積 = 2497.5平方公尺 – 1605平方公尺 = 892.5平方公尺
道路用地容積移轉價格怎麼算？
全台各地區的道路用地容積移轉行情都不盡相同，不但各縣市地區、道路區段都不同，且每月也會依據市場變動情形，價格有所波動。
道路用地容積移轉價格計算公式
移入基地面積 x 公告現值 x 可移入容積條件百分比 = 權利價值
道路用地容積移轉計算案例：
一塊建築基地（移入基地）
面積 : 1000坪 = 約3305/平方公尺
公告現值 : 70000元/平方公尺
臨路20米路以上，坐落整體開發重劃區範圍，符合40%容積移入條件。
則該道路用地容積移轉價格：3305平方公尺 x 7000元 x 40% = 92,540,000元（權利價值）
道路用地容積移轉常見問題大公開！
Q：既成道路可以辦理容積移轉嗎？
依據「都市計畫容積移轉實施辦法」規定，都市計畫區範圍內的既成道路，如非屬都市計畫公共設施保留地，就無法辦理容積移轉。
Q：都市計畫容積移轉實施辦法有何不同？
一般道路用地及都市計畫道路用地的容積移轉辦法是沒有差別的。
Q：台北、台中及高雄道路用地容積移轉辦法？
各地的道路用地容積移轉辦法可至以下網站查詢：
Q：容積獎勵是什麼？
容積獎勵是一種利用容積來獎勵民間參與建設的制度。各種建築地目的細項容積獎勵範圍都不同，如果是符合中央的都市更新建築容積獎勵，最高額度為35%，其他各縣市地區獎勵則在5%-35%不等。
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