容積移轉限制對許多土地開發與建商來說，往往是交易能否順利的關鍵。本文將用最清楚的方式，帶你全面了解「容積移轉限制」的重點規則與風險提醒，並說明如何透過專業團隊協助，讓整個移轉流程安全又順利。
容積移轉限制是什麼？你以為懂，其實你可能漏掉最關鍵的地方！
「容積移轉限制」不只是法條上的一句話，而是攸關開發權利、建案能否成形的核心條件。實務上，容積移轉受到許多層面的限制，包括：
- 接受基地移入容積的上限
- 區域限制
- 送出基地資格
- 代金繳納、贈與、公設同意等其他規定
這些規範往往藏在各縣市不同的都市計畫審查要點裡，一旦搞錯，一整個案子可能直接停擺。接下來，我們將分別說明這幾大關鍵限制，讓你在踏入容積移轉前，先有最清楚的戰略地圖。
容積移轉限制 – 接受基地移入容積上限，為什麼這麼重要？
許多開發商在評估容積移轉時，第一個錯誤就是「只看土地，不看容積上限」。但事實上，容積移轉限制「接受基地可移入的容積」是整件事能不能成的根本。
一般地區，接受基地移入容積的上限為基準容積的30%；若位於整體開發區或都市更新地區，最多可放寛至40%。有些情況，例如臨接15公尺以上道路的基地，還可能有更嚴格的限制。除此之外，如果移入容積超過一定數量，還必須經「都市設計審議委員會」審查，時間成本也大幅增加。
想像一下，假設你的基地原本容積是 1000 坪，你計劃移入 500 坪容積來拉高建蔽與樓層，結果才發現法規最多只能移入 300 坪，那整個建案的財務模型都會崩塌。這不是誇張，而是業界發生過無數次的真實案例。
面對容積上限的計算，千萬不要用「估的」。這是容積移轉中最容易「踩雷」的地方。虹展建設擁有豐富實務經驗，可協助你事前精算容積移入量，避免事後再重做規劃、延宕進度的慘劇。現在就加入官方LINE立即向我們諮詢。
容積移轉限制 – 區域限制，別小看「劃線」的影響力！
許多人認為容積移轉限制，只要土地在同一縣市內就可以互相移轉容積，但這是一個極為危險的誤解。事實上，容積移轉條件受到「區域限制」的嚴格規範，必須符合下列原則：
- 都市計畫土地：送出與接受基地必須在同一主要計畫地區內。
- 非都市土地：必須在同一區域計畫地區、同一縣市內。
- 特殊地區（如古蹟、都市更新區）：有時可放寬，但仍需符合特定條件。
這項限制的目的是為了避免容積集中到某一區域，導致都市發展失衡。換句話說，如果你的基地與送出基地不在同一區劃範圍內，就算雙方已談妥價格，也可能完全無法移轉。
這不只是法規問題，更可能造成資金卡死與案場延誤。很多開發案，就是因為忽略這個「小細節」，最後整個容積移轉案被駁回。
容積移轉限制 – 送出基地資格，並不是所有地都能送！
再來談容積移轉限制第三大重點：「送出基地資格」。這部分，許多人最容易掉進「看起來可以、其實不行」的陷阱。根據法規，符合資格的送出基地包括：
- 公園、綠地、廣場、道路等未開闢的公設用地
- 具保存價值的私有古蹟土地
- 私有都市計畫公共設施保留地
而不得作為送出基地的土地則包括：
- 需以區段徵收、市地重劃方式開發的公設保留地
- 法定空地
- 有產權糾紛或權利不明的土地
這意味著，就算你手上有大片土地，如果它在都市計畫書中註明必須「整體開發」，它也不能拿來送容積。若沒查清楚，簽約時看似賺到，後續卻可能無法申請，甚至面臨糾紛與訴訟風險。
送出基地資格的審查極為嚴謹，虹展建設擁有多年處理實務經驗，可協助確認土地條件是否符合資格，避免掉入無法移轉的陷阱。立即加入LINE即可詢問專員。
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容積移轉限制 – 其他規定，忽略它，你可能卡在程序裡！
容積移轉限制除了容積移轉上限、區域限制與基地資格之外，容積移轉還有許多「額外規定」需要注意，例如：
- 容積代金：接受基地需依規定繳納容積代金，用於同一計畫區公共設施的取得。
- 產權移轉：多數情況下，送出基地需將土地贈與公有。
- 全數同意：若送出基地為多人共有，必須所有權人全數同意。
- 同步申請：送出基地容積移轉與接受基地建照通常需同時申請。
實務上，許多案子就是卡在「全數同意」或「容積代金」這類行政細節。這類問題一旦發生，往往會拖延數月甚至半年，錯過建案的最佳時機點。容積移轉並不只是「算容積」，更是一場與法規、流程賽跑的遊戲。忽視這些細節，就算條件符合，也可能卡死在流程上。
了解容積移轉限制，交給虹展建設最安心
看完以上4大關鍵，你是否發現「容積移轉限制」遠比想像中複雜？為了讓你更清楚掌握全貌，我們將重點整理如下：
| 項目 | 限制重點 | 風險提醒 |
| 接受基地移入容積上限 | 一般地區30%、特定地區40%，超過需審議 | 超量規劃可能導致案子無法核准 |
| 區域限制 | 必須在同一主要計畫或區域計畫地區內 | 不符區域限制即使雙方談妥也無法移轉 |
| 送出基地資格 | 必須為特定公設地或具保存價值之土地 | 不符資格土地申請必被退件 |
| 容積代金與同意 | 需繳納代金、所有權人全數同意、土地贈與 | 卡在行政程序，延宕開發進度 |
| 審查流程 | 送出與接受基地需同步申請、依法審查 | 時程拉長、成本增加 |
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這些規則看似只是「條文」，但實務上每一條都可能是壓垮開發案的最後一根稻草。這也是為什麼在容積移轉的操作上，找對專業團隊非常重要。尋求虹展建設的協助是你最佳的選擇，我們有以下優勢：
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