想辦理農舍買賣看過來!讓專家告訴你合法農舍買賣條件、限制及注意事項

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近幾年來,全球爆發疫情,導致經濟重挫,投資人的資金轉回國內,買房地產跟買土地成了最受青睞的投資項目之一,以致房價飆漲、居高不下。

許多具有商業眼光的投資人,改做農舍買賣,合法農舍買賣就成了新興熱門項目。農舍買賣需要什麼條件?農舍買賣限制、農舍買賣注意事項有哪些?本篇專業文章一次告訴你!

農舍買賣前,帶你看何謂農舍

所謂的農舍,就是指在農地上蓋的建築物,主要用途與農業經營有密切的關係,例如耕種、畜牧等。早期比較多是用來堆置農具、肥料或作為臨時休息的地方,要特別注意的是,農舍的興建必須符合政府的法規及條件,才能申請建造,不是隨意可以蓋的。

農舍主要分為以下3種,而不同類型的農舍,申請條件及使用規範也不相同:

一、老農配建

2000年1月28日《農業發展條例》修正以前取得的農地,沒有面積大小與時間的限制,農民可自由興建農舍。因此,有些屋主或建商會以老農的名義申請建照、興建農舍,當取得使用執照後再辦理過戶、移轉給買方,這種方式就是一般所說的老農配建。

二、一般農舍

農業發展條例》修正以後取得的農地,就必須遵守相關法規:

  1. 名下持有25公頃(756.25坪)以上的農地。
  2. 農地及持有人都須在地設籍滿2年以上,才可興建農舍。
  3. 如果要進行農舍買賣,需取得「使用執照」長達5年以上。

三、集村農舍

根據《農業發展條例》第18條第1項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民,也可以申請以「集村」的方式興建農舍,但是起造人必須是20戶以上」。

也就是說,必須有20個以上的農民,同時提出申請並擔任起造人,在10%的「農建農地」上蓋20戶以上的透天厝(高度需在10.5公尺以內)社區,其餘90%的農地,可位於建築物旁或附近鄉鎮區域。相較於集村農舍,一般農舍只要一個人就可興建,條件簡單多了。

農舍買賣要有農民資格嗎?

農舍買賣必須具有農民資格才行。符合農民資格必須具有以下3種條件:

一、有農保

取得農保有2種方式:

  1. 農會會員,且沒有請領軍公教勞保與國民年金者。
  2. 年滿15歲以上者、每年實際從事農作時間合計達90日以上者、且無農業以外之專任職業者。

二、投保健保第三類保險者

實際從事農業、漁業的人才可投保第三類健保。

三、檢附農業生產相關佐證資料

提出有實際操作的農業生產資料,或是農業經營計畫書等,最好能繳交產銷證明、農業資材證明等,可以讓政府單位進行實質審查者。

新舊農舍買賣有條件限制嗎?

基本上,新舊農舍買賣條件,都必須年滿20歲或未滿20歲但已結婚者,以及具有農民資格才可進行交易。新舊農舍買賣規定略有不同,說明如下:

2000年1月28日《農業發展條例》修正以前取得的農地,農民可自由蓋農舍,所以舊農舍沒有面積大小與時間的限制。但是2000年1月28日《農業發展條例》修正後,新農舍買賣條件有所限制,必須再符合:

  1. 農地及持有人都須在地設籍滿2年以上。
  2. 農舍的所在農地必須大於25公頃(756.25坪)。
  3. 申請人無自用農舍者。
  4. 農舍的「使用執照」長達5年以上。

合法農舍買賣可以找誰?

合法農舍買賣可以找線上及線下管道,以下分別說明:

一、農舍買賣網

線上的農舍買賣交易平台,業者眾多、但多數品質不佳,提供的資訊較為複雜紊亂,買方來源不明確,容易有糾紛爭議,或非法營業。

二、仲介公司

一般的仲介公司,對於農地農舍買賣的專業性較為不足,無法提供完整專業的服務;也常見為了賺取短期利益、不惜用話術成交的不良仲介。

三、虹展建設

專業的農地農舍買賣機構,擁有多年、豐富的農地農舍成交經驗,買方資源強大,提供一站式服務,全台北中南都可服務,對於買賣雙方來說,都是最佳的合作選擇。

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休閒農舍買賣可行嗎?

依農業發展條例規定,休閒農場申請籌設資格已放寬,買農地、農地出售都變得相當自由,凡取得土地合法使用權者,都可申請籌設休閒農業;因此,休閒農舍買賣是可以的。

此外,依據「農業發展條例」第3條加以說明,幫助大家分清休閒農業與休閒農場兩者差別:

  • 休閒農業:係指利用田園景觀、自然生態及環境資源,結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活,提供國民休閒,增進國民對農業及農村之體驗為目的之農業經營。
  • 休閒農場:休閒農場的意思,就是指經營休閒農業的場地。

4大農舍買賣注意事項

一、農地建蔽率是否有被移轉

如果原地主有多筆分散各地的農地,且在其中一地興建農舍,就會用掉未來蓋新農舍的建蔽率,買方以後有可能無法興建農舍。

二、是否提供農用證明

如果農地農舍一起買的話,要注意必須有農用證明,未來才能免除土地增值稅及房地合一稅。

三、小心農地或農舍是否有非農或商業用途

如果農地有蓋過廠房、住家或飯店等,做其他非農或商業用途,就無法取得農用證明,未來就需繳稅。

四、農舍是否有合法使用執照且長達5年以上

依法規定,合法農舍買賣的條件,需具有合法使用執照且達5年以上才行。

農舍買賣QA

Q1:農舍買賣稅金怎麼算?

基本上,農地與農舍買賣的稅金計算是不同的
自然人:農地如果是移轉給自然人,才適用不課徵土增稅的優惠。
法人:農地移轉給法人,就會被課徵土增稅。
農地:房地合一稅方面,2016年度以後取得的農地,若符合上述不課徵土增稅的資格,也可同步免徵房地合一稅。
農舍:農舍則無法適用以上租稅優惠,仍須課徵遺產稅及贈與稅,農舍買賣的財產交易所得,也會被計入個人綜所稅課稅

Q2:有哪些關於農舍買賣的法規?

關於農舍買賣的法規,主要是農業發展條例,其中提到,農地農用的規定,以及農舍興建的規範,這些都與農舍買賣有關。

Q3:如何知道台中、彰化農舍買賣資訊?

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