近幾年來，全球爆發疫情，導致經濟重挫，投資人的資金轉回國內，買房地產跟買土地成了最受青睞的投資項目之一，以致房價飆漲、居高不下。
許多具有商業眼光的投資人，改做農舍買賣，合法農舍買賣就成了新興熱門項目。農舍買賣需要什麼條件？農舍買賣限制、農舍買賣注意事項有哪些？本篇專業文章一次告訴你！
農舍買賣前，帶你看何謂農舍
所謂的農舍，就是指在農地上蓋的建築物，主要用途與農業經營有密切的關係，例如耕種、畜牧等。早期比較多是用來堆置農具、肥料或作為臨時休息的地方，要特別注意的是，農舍的興建必須符合政府的法規及條件，才能申請建造，不是隨意可以蓋的。
農舍主要分為以下3種，而不同類型的農舍，申請條件及使用規範也不相同：
一、老農配建
2000年1月28日《農業發展條例》修正以前取得的農地，沒有面積大小與時間的限制，農民可自由興建農舍。因此，有些屋主或建商會以老農的名義申請建照、興建農舍，當取得使用執照後再辦理過戶、移轉給買方，這種方式就是一般所說的老農配建。
二、一般農舍
《農業發展條例》修正以後取得的農地，就必須遵守相關法規：
- 名下持有25公頃(756.25坪)以上的農地。
- 農地及持有人都須在地設籍滿2年以上，才可興建農舍。
- 如果要進行農舍買賣，需取得「使用執照」長達5年以上。
三、集村農舍
根據《農業發展條例》第18條第1項規定「沒有自用農舍而需要蓋屋的農民，也可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是起造人必須是20戶以上」。
也就是說，必須有20個以上的農民，同時提出申請並擔任起造人，在10%的「農建農地」上蓋20戶以上的透天厝(高度需在10.5公尺以內)社區，其餘90%的農地，可位於建築物旁或附近鄉鎮區域。相較於集村農舍，一般農舍只要一個人就可興建，條件簡單多了。
農舍買賣要有農民資格嗎？
農舍買賣必須具有農民資格才行。符合農民資格必須具有以下3種條件：
一、有農保
取得農保有2種方式：
- 農會會員，且沒有請領軍公教勞保與國民年金者。
- 年滿15歲以上者、每年實際從事農作時間合計達90日以上者、且無農業以外之專任職業者。
二、投保健保第三類保險者
實際從事農業、漁業的人才可投保第三類健保。
三、檢附農業生產相關佐證資料
提出有實際操作的農業生產資料，或是農業經營計畫書等，最好能繳交產銷證明、農業資材證明等，可以讓政府單位進行實質審查者。
新舊農舍買賣有條件限制嗎？
基本上，新舊農舍買賣條件，都必須年滿20歲或未滿20歲但已結婚者，以及具有農民資格才可進行交易。新舊農舍買賣規定略有不同，說明如下：
2000年1月28日《農業發展條例》修正以前取得的農地，農民可自由蓋農舍，所以舊農舍沒有面積大小與時間的限制。但是2000年1月28日《農業發展條例》修正後，新農舍買賣條件有所限制，必須再符合：
- 農地及持有人都須在地設籍滿2年以上。
- 農舍的所在農地必須大於25公頃(756.25坪)。
- 申請人無自用農舍者。
- 農舍的「使用執照」長達5年以上。
合法農舍買賣可以找誰？
合法農舍買賣可以找線上及線下管道，以下分別說明：
一、農舍買賣網
線上的農舍買賣交易平台，業者眾多、但多數品質不佳，提供的資訊較為複雜紊亂，買方來源不明確，容易有糾紛爭議，或非法營業。
二、仲介公司
一般的仲介公司，對於農地農舍買賣的專業性較為不足，無法提供完整專業的服務；也常見為了賺取短期利益、不惜用話術成交的不良仲介。
三、虹展建設
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休閒農舍買賣可行嗎？
依農業發展條例規定，休閒農場申請籌設資格已放寬，買農地、農地出售都變得相當自由，凡取得土地合法使用權者，都可申請籌設休閒農業；因此，休閒農舍買賣是可以的。
此外，依據「農業發展條例」第3條加以說明，幫助大家分清休閒農業與休閒農場兩者差別：
- 休閒農業：係指利用田園景觀、自然生態及環境資源，結合農林漁牧生產、農業經營活動、農村文化及農家生活，提供國民休閒，增進國民對農業及農村之體驗為目的之農業經營。
- 休閒農場：休閒農場的意思，就是指經營休閒農業的場地。
4大農舍買賣注意事項
一、農地建蔽率是否有被移轉
如果原地主有多筆分散各地的農地，且在其中一地興建農舍，就會用掉未來蓋新農舍的建蔽率，買方以後有可能無法興建農舍。
二、是否提供農用證明
如果農地農舍一起買的話，要注意必須有農用證明，未來才能免除土地增值稅及房地合一稅。
三、小心農地或農舍是否有非農或商業用途
如果農地有蓋過廠房、住家或飯店等，做其他非農或商業用途，就無法取得農用證明，未來就需繳稅。
四、農舍是否有合法使用執照且長達5年以上
依法規定，合法農舍買賣的條件，需具有合法使用執照且達5年以上才行。
農舍買賣QA
Q1：農舍買賣稅金怎麼算？
基本上，農地與農舍買賣的稅金計算是不同的：
自然人：農地如果是移轉給自然人，才適用不課徵土增稅的優惠。
法人：農地移轉給法人，就會被課徵土增稅。
農地：房地合一稅方面，2016年度以後取得的農地，若符合上述不課徵土增稅的資格，也可同步免徵房地合一稅。
農舍：農舍則無法適用以上租稅優惠，仍須課徵遺產稅及贈與稅，農舍買賣的財產交易所得，也會被計入個人綜所稅課稅。
Q2：有哪些關於農舍買賣的法規？
關於農舍買賣的法規，主要是農業發展條例，其中提到，農地農用的規定，以及農舍興建的規範，這些都與農舍買賣有關。
Q3：如何知道台中、彰化農舍買賣資訊？
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