近年來,環境不景氣,台灣的物價飆漲、貸款利息也高漲,投資房地產成本攀高,眾多投資客紛紛轉向農地買賣市場。
買農地不僅免課稅,使用潛力也很大,背後有許多商機,因此,吸引許多人趨之若鶩。做農地買賣之前,要先確定自己是否符合農地買賣資格,以及農地買賣條件是什麼?還有很重要的,農地買賣農用證明如何申請?都市計畫內農地價格多少?就讓本篇專業文章一次告訴你!
了解農地買賣資格前,先知道農地是什麼
農地一般來說,包含廣義的農業用地及耕地。廣義的農業用地,是指在非都市土地或都市土地的農業區、保護區範圍內,依法供以下用途之土地,比如:宜蘭、雲林…等。
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地(法條農業發展條例第 3 條第 10 款)。
此外,「耕地」是農業生產之精華區,是依照區域計畫法,劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地(法條農業發展條例第 3 條第 11 款)。農業用地的農業範圍包含耕地,為了妥善保護及管理土地,耕地的規定與管制較其他農業用地更為嚴格。
我符合農地買賣資格嗎?
早期農地買賣資格只限農民,但自從法令修改後,已不限農民,除了法人組織仍有所限制外,只要是台灣國民都可以買賣農地。但若要買賣農舍,則需要具有農民資格。
農民的定義
自農業發展條例修法放寬後,農民就是指直接從事農業生產之自然人。
農民資格
依照農舍興建辦法第 3-1 條解釋,農民之認定有以下兩種方式:
- 由農民於申請興建農舍時,檢附農業生產相關佐證資料,經直轄市、縣(市)主管機關,和專家、學者會勘後認定之。
- 農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人。
農民身分文件證明
只要持有以下其中之一,就可證明是台灣農民。
- 勞保局開立之農民健康保險被保險人投保證明。
- 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
- 其他農業生產相關佐證資料。
買農地有哪些好處?
一、免稅優惠
免課徵土地增值稅(需農地農用證明)、房地合一稅(需農地農用證明)、所得稅、贈與稅、遺產稅等。
二、農地可蓋農舍
農地上可以興建農舍,加強農地使用功能。想要興建農舍的話,須遵守相關規定:
- 農地面積須超過 25 公頃(756.25 坪)。
- 持有人須在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上。
- 持有人必須同時具備農民資格。
三、可申請變更為特別目的事業用地
一般農業用地可申請變更為特別目的事業用地,例如:照顧老人的安養院、方便的加油站、交通用地、推廣教育的幼稚園、心寧慰藉的廟宇…等,存有潛在商機。
四、有機會變為商業地、住宅區、工業地
農地若劃入都市計劃內,未來有機會變為商業地、住宅區與工業地…等。
農地買賣條件有哪些?
若想要買賣農地,資格及條件說明如下:
農地買賣資格
- 年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者。
- 申請人的戶籍地及農地,須在同一縣市地區內,且土地取得及戶籍登記均應滿 2 年。
農地買賣條件
- 具有農民資格。
- 年滿 20 歲,或未滿 20 歲但已結婚者。
- 名下持有農地,且在農地所在地設籍滿 2 年以上。
- 農地面積必須大於 25 公頃(756坪)。
- 該農地無申請農舍。
- 農地地主名下沒有其他農舍。
- 照農業發展條例第 18 條第 4 項,農舍與農業用地不得分開處理,持分自應相等,即持有農舍的比例與農地比例均應相同;且農舍與農業用地不得分別移轉。
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農地買賣農用證明是什麼?如何申請?
所謂農地買賣農用證明,要追溯到民國89年以前,農地買賣僅限於能自耕者,當時有所謂的「自耕能力證明」,但民國89年後,農地政策上有重大改變,由「農地農有農用」調整為「放寬農地農有,落實農地農用」,並廢除了前述的自耕能力證明。
為落實及獎勵農地農用,政府於農業發展條例明定,農地農用可申請免稅,並訂定「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」,作為農民申請農地買賣農用證明的依據。
須申請農地買賣農用證明的情況
- 申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。
- 申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦。
- 申請興建自用農舍。
農地買賣農用證明須準備資料及流程:
準備以下文件向土地所在地的縣(市)政府,或其委任之鄉(鎮、市、區)公所辦理:
- 農業用地作農業使用證明申請書。
- 農業用地作農業使用勘查紀錄表。
- 農業用地作農業使用證明書審查表。
- 近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本(直轄市、縣、市地政主管機關能提供網路查詢者,得免附)。
- 申請人身分證影本或戶口名簿影本。
- 目的事業主管機關許可文件及其他相關文件。
- 農業用地如屬都市土地者,應另附都市計畫土地使用分區證明。
- 農業用地如位於國家公園範圍內,應另附其他農用相關證明。
- 備妥文件,送至縣市、區公所農建課並繳款。
- 通知會勘日期,並至現場勘查、必須紀錄及拍照存證。
- 若審核合格,即核發證明書。如果不合格者,依規定所繳費用不退還。
農地買賣陷阱、風險及注意事項
農地買賣眉角很多,當中也隱藏許多陷阱,以下為農地買賣注意事項:
1.是否提供農用證明:
農地必須農用才能免稅,也就是說,需要有農用證明才能免除土地增值稅及房地合一稅,但如果農地有蓋過廠房、住家或飯店等,做其他非農用途,就無法取得農用證明,未來就必需繳稅。
2.農地建蔽率是否有被移轉:
如果地主有多筆農地,且分散在各地,若在其中一地興建農舍,就會用掉未來蓋新農舍的建蔽率,購買人以後恐怕會無法興建農舍。
3.注意會影響過戶失敗的狀況:
如果農地上有蓋農舍,買方就必須連農舍一起買,否則無法過戶;農地上若有農舍,是無法單獨買農地的。許多人以為可以只買農地,但地主住在農舍裡,導致最後過戶時失敗收場,買賣破局。
農地買賣資格QA
Q1:農地可以做生意嗎?
不行。農地只能供做農用,如果做商業或其他用途,就無法享有農地的相關補助及優惠,例如免課稅。
Q2:一分農地可以蓋幾坪農舍?
依法規定,農地面積必須超過0.25公頃(約756坪),才能興建農舍,一分農地,換算下來只有約293.4坪,是不能蓋農舍的。
Q3:合法農舍可以買嗎?
在台灣合法農舍是可以買賣的,但買方必須具有農民的資格,才可以買農舍,並非所有一般人都可買。
Q4:農地移轉有哪些限制?
做農地買賣,農地移轉時,要注意買方是否有提供農用證明,以免被課徵土地增值稅;如果有非農用途,移轉時必須恢復,若沒有恢復或恢復後又做非農用途,再移轉時,會被課徵土地增值稅。
Q5:買農地自建可以嗎?
農地依法只能蓋農舍,不能自建住宅或是其他非農用途的房屋。除非申請農地的變更為建地,才能自建房屋。
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