近年來，環境不景氣，台灣的物價飆漲、貸款利息也高漲，投資房地產成本攀高，眾多投資客紛紛轉向農地買賣市場。
買農地不僅免課稅，使用潛力也很大，背後有許多商機，因此，吸引許多人趨之若鶩。做農地買賣之前，要先確定自己是否符合農地買賣資格，以及農地買賣條件是什麼？還有很重要的，農地買賣農用證明如何申請？都市計畫內農地價格多少？就讓本篇專業文章一次告訴你！
了解農地買賣資格前，先知道農地是什麼
農地一般來說，包含廣義的農業用地及耕地。廣義的農業用地，是指在非都市土地或都市土地的農業區、保護區範圍內，依法供以下用途之土地，比如：宜蘭、雲林…等。
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地（法條農業發展條例第 3 條第 10 款）。
此外，「耕地」是農業生產之精華區，是依照區域計畫法，劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地（法條農業發展條例第 3 條第 11 款）。農業用地的農業範圍包含耕地，為了妥善保護及管理土地，耕地的規定與管制較其他農業用地更為嚴格。
我符合農地買賣資格嗎？
早期農地買賣資格只限農民，但自從法令修改後，已不限農民，除了法人組織仍有所限制外，只要是台灣國民都可以買賣農地。但若要買賣農舍，則需要具有農民資格。
農民的定義
自農業發展條例修法放寬後，農民就是指直接從事農業生產之自然人。
農民資格
依照農舍興建辦法第 3-1 條解釋，農民之認定有以下兩種方式：
- 由農民於申請興建農舍時，檢附農業生產相關佐證資料，經直轄市、縣（市）主管機關，和專家、學者會勘後認定之。
- 農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人。
農民身分文件證明
只要持有以下其中之一，就可證明是台灣農民。
- 勞保局開立之農民健康保險被保險人投保證明。
- 健保署開立之全民健康保險第三類被保險人投保證明。
- 其他農業生產相關佐證資料。
買農地有哪些好處？
一、免稅優惠
免課徵土地增值稅（需農地農用證明）、房地合一稅（需農地農用證明）、所得稅、贈與稅、遺產稅等。
二、農地可蓋農舍
農地上可以興建農舍，加強農地使用功能。想要興建農舍的話，須遵守相關規定：
- 農地面積須超過 25 公頃（756.25 坪）。
- 持有人須在農地縣市設籍及持有土地 2 年以上。
- 持有人必須同時具備農民資格。
三、可申請變更為特別目的事業用地
一般農業用地可申請變更為特別目的事業用地，例如：照顧老人的安養院、方便的加油站、交通用地、推廣教育的幼稚園、心寧慰藉的廟宇…等，存有潛在商機。
四、有機會變為商業地、住宅區、工業地
農地若劃入都市計劃內，未來有機會變為商業地、住宅區與工業地…等。
農地買賣條件有哪些？
若想要買賣農地，資格及條件說明如下：
農地買賣資格
- 年滿 20 歲或未滿 20 歲已結婚者。
- 申請人的戶籍地及農地，須在同一縣市地區內，且土地取得及戶籍登記均應滿 2 年。
農地買賣條件
- 具有農民資格。
- 年滿 20 歲，或未滿 20 歲但已結婚者。
- 名下持有農地，且在農地所在地設籍滿 2 年以上。
- 農地面積必須大於 25 公頃(756坪)。
- 該農地無申請農舍。
- 農地地主名下沒有其他農舍。
- 照農業發展條例第 18 條第 4 項，農舍與農業用地不得分開處理，持分自應相等，即持有農舍的比例與農地比例均應相同；且農舍與農業用地不得分別移轉。
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農地買賣農用證明是什麼？如何申請？
所謂農地買賣農用證明，要追溯到民國89年以前，農地買賣僅限於能自耕者，當時有所謂的「自耕能力證明」，但民國89年後，農地政策上有重大改變，由「農地農有農用」調整為「放寬農地農有，落實農地農用」，並廢除了前述的自耕能力證明。
為落實及獎勵農地農用，政府於農業發展條例明定，農地農用可申請免稅，並訂定「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」，作為農民申請農地買賣農用證明的依據。
須申請農地買賣農用證明的情況
- 申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。
- 申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦。
- 申請興建自用農舍。
農地買賣農用證明須準備資料及流程：
準備以下文件向土地所在地的縣（市）政府，或其委任之鄉（鎮、市、區）公所辦理：
- 農業用地作農業使用證明申請書。
- 農業用地作農業使用勘查紀錄表。
- 農業用地作農業使用證明書審查表。
- 近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本（直轄市、縣、市地政主管機關能提供網路查詢者，得免附）。
- 申請人身分證影本或戶口名簿影本。
- 目的事業主管機關許可文件及其他相關文件。
- 農業用地如屬都市土地者，應另附都市計畫土地使用分區證明。
- 農業用地如位於國家公園範圍內，應另附其他農用相關證明。
- 備妥文件，送至縣市、區公所農建課並繳款。
- 通知會勘日期，並至現場勘查、必須紀錄及拍照存證。
- 若審核合格，即核發證明書。如果不合格者，依規定所繳費用不退還。
農地買賣陷阱、風險及注意事項
農地買賣眉角很多，當中也隱藏許多陷阱，以下為農地買賣注意事項：
1.是否提供農用證明：
農地必須農用才能免稅，也就是說，需要有農用證明才能免除土地增值稅及房地合一稅，但如果農地有蓋過廠房、住家或飯店等，做其他非農用途，就無法取得農用證明，未來就必需繳稅。
2.農地建蔽率是否有被移轉：
如果地主有多筆農地，且分散在各地，若在其中一地興建農舍，就會用掉未來蓋新農舍的建蔽率，購買人以後恐怕會無法興建農舍。
3.注意會影響過戶失敗的狀況：
如果農地上有蓋農舍，買方就必須連農舍一起買，否則無法過戶；農地上若有農舍，是無法單獨買農地的。許多人以為可以只買農地，但地主住在農舍裡，導致最後過戶時失敗收場，買賣破局。
農地買賣資格QA
Q1：農地可以做生意嗎？
不行。農地只能供做農用，如果做商業或其他用途，就無法享有農地的相關補助及優惠，例如免課稅。
Q2：一分農地可以蓋幾坪農舍？
依法規定，農地面積必須超過0.25公頃（約756坪），才能興建農舍，一分農地，換算下來只有約293.4坪，是不能蓋農舍的。
Q3：合法農舍可以買嗎？
在台灣合法農舍是可以買賣的，但買方必須具有農民的資格，才可以買農舍，並非所有一般人都可買。
Q4：農地移轉有哪些限制？
做農地買賣，農地移轉時，要注意買方是否有提供農用證明，以免被課徵土地增值稅；如果有非農用途，移轉時必須恢復，若沒有恢復或恢復後又做非農用途，再移轉時，會被課徵土地增值稅。
Q5：買農地自建可以嗎？
農地依法只能蓋農舍，不能自建住宅或是其他非農用途的房屋。除非申請農地的變更為建地，才能自建房屋。
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