農舍買賣過戶限制你了解嗎？農舍有 3 種定義你分得出來嗎？
農舍，則是指在農地上興建的建築物，與農業經營的活動有密切的關係。一般來說，農地上若有農舍，農地是不能單獨買賣的，必須農地農舍併同移轉；而農舍買賣過戶限制也是有條件的，農舍買賣過戶細節很多，買賣農舍前，看完本篇一次就懂！
農舍是什麼？
農舍是指位於農村地區,由農民或農業從業者居住的房屋建築。它們通常坐落在農田、果園或牧場附近,以便於從事農牧業生產。
農舍多為單層或兩層樓房,採用木構造或磚混結構,屋頂多為瓦片或茅草,建築風格簡單朴實。
值得注意的是,農舍的興建需要符合政府訂定的相關法規和條件,才能獲得批准建造。除了作為住宅外,農舍還兼有儲藏農產品、飼養牲畜以及維修農具等生產功能,體現了農村地區特有的建築風格和生活方式。農舍是農業經營活動不可或缺的重要場所,是農村文化的一個重要組成部分。
農舍買賣過戶限制跟農舍種類有關嗎？
一般所說的農地，包含農業用地及耕地。廣義的農業用地，是指在農業區、保護區範圍內，依法供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者；耕地則是農業生產之精華所在。
農舍主要分為 3 種，農舍買賣限制各有不同：
老農配建
民國 89 年 1 月 28 日《農業發展條例》修正以前取得的農地，沒有面積大小與時間的限制，農民可自由蓋農舍。因此，有些賣方會以老農的名義申請建照、興建農舍，當取得使用執照後再辦理農舍買賣過戶。
一般農舍
民國 89 年以後取得的農地，農舍買賣限制就須遵守法規：
- 農地須大於 25 公頃 (756.25坪) 以上。
- 農地及持有人都須在地設籍滿 2 年以上，才可興建農舍。
- 如果要進行農舍買賣，需取得使用執照長達 5 年以上。
集村農舍
根據《農業發展條例》第18條第1項規定，沒有農舍而需要蓋屋的農民，可以申請以「集村」的方式興建農舍，但是起造人必須 20 戶以上。
也就是，必須有 20 個以上的農民，同時提出申請並擔任起造人，在農地上蓋 20 戶以上的透天厝社區，而農地範圍可在建築物旁或附近鄉鎮區域。農舍買賣限制條件，需取得使用執照長達 5 年以上。
農舍買賣法規、移轉規定一次看
關於農舍買賣法規，主要是依據《農業發展條例》
- 民國 89 年以前：民國 89 年以前取得的農地，可以自由興建農舍，當時只要取得建照後就可進行農舍買賣過戶。
- 民國 89 年以後：但民國 89 年以後，《農業發展條例》修正後，農地農舍必須併同移轉，且農地及持有人都須在地設籍滿 2 年以上，才可興建農舍。
此外，若要進行農舍買賣，需取得使用執照長達 5 年以上。但若是集村農舍，則農地必須確實為農業使用，且農舍興建後滿 5 年才能移轉。
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農舍可以過戶嗎？農舍買賣過戶限制有哪些？
農舍是可以過戶的，過戶給親人跟外人限制沒有不同，但有農舍買賣過戶限制，說明如下：
- 農舍與農地併同辦理移轉時，買方資格應符合無自用農舍條件。
- 農舍與農地併同辦理移轉時，除繼承以外，無論贈與、買賣或拍賣，均須符合無自用農舍條件。
- 一般農舍如果要進行農舍買賣過戶，農地及持有人都須在地設籍滿2年以上，且需取得使用執照達5年以上。
- 集村農舍要進行農舍買賣過戶，農地必須確實為農業使用，且農舍興建後滿5年才能移轉過戶。
農舍買賣過戶流程這樣走
- 簽約：攜帶使用執照影本、房屋所有權狀、若賣農地須攜帶土地所有權狀正本、身份證正影本、印鑑證明2份、印鑑章、土地增值稅完納或不課徵之證明書，親自與虹展簽約。
買方需符合無自用農舍條件並準備文件(身分證及私章、切結無自用農舍文件等)。 - 完稅、付款：買方付清款項及相關稅金。
- 過戶：虹展建設代為至地政事務所辦理過戶，完成農舍買賣過戶流程。
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