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農牧用地是什麼?了解農牧用地買賣條件與標準,高價賣出農地沒問題!

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台灣地狹人稠,可說是寸土寸金,農地北台灣以宜蘭花蓮最多,南臺灣以高雄屏東最多,近些年來,因為電力供應嚴重不足,許多農地還成為可以「種電」的地方,使得土地價格水漲船高。

因此,愈來愈多人做土地買賣、農地買賣、農牧用地買賣…。講到農牧用地買賣,很多人首先都會有的疑問,農牧用地是什麼?和農地一樣嗎?關於特定農業區農牧用地買賣的細節、農牧用地與農地的差別,本篇文章一次為你說明!

農牧用地定義是什麼?

農牧用地一般是指「特定區農牧用地」,它所涵蓋的全銜,就是「特定農業區、農牧用地」的意思。根據「區域計畫法施行細則」對於分區及使用地的解釋,特定農業區是指,優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者;在此,農牧用地是指,供農牧生產及其設施使用者。

農牧用地和一般農地的差別在哪?

農牧用地指的是在特定農業區內,供農牧生產及其設施使用的土地。而特定農業區則是指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定的土地。

由此得知,農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區,但是,特定農業區不一定就是有辦理農地重劃的農業區。此外,「特定農業區、農牧用地」是屬於「耕地」,如果土地需要辦理合併、分割時,必須依「農業發展條例」及相關法令辦理,不可任意合併分割,詳情需依個案情況處理。而一般農業區,則是指特定農業區以外供農業使用之土地。

農牧用地能做什麼?

農牧用地用途有很多,說明如下:

  • 農作使用(包括牧草)。
  • 農舍(工業區、河川區除外;特定農業區、森林區不得興建集村農舍)。
  • 農作產銷設施(工業區、河川區除外)。
  • 畜牧設施(工業區、河川區及森林區除外)。但森林區屬原住民保留地,經目的事業主管機關會同原住民族主管機關同意者,不在此限。
  • 水產養殖設施(工業區及特定農業區除外,但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經直轄市或縣(市)農業主管機關核准者不在此限)。
  • 水源保護及水土保持設施。
  • 採取土石用途。
  • 屬於林業使用。
  • 休閒農業設施(工業區、河川區除外)。
  • 公用事業設施(限於點狀或線狀使用。點狀使用面積不得超過660平方公尺)。

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農牧用地買賣有限制對象嗎?

買賣農地、農牧用地的資格,在以前只限於農民才能購買,但政府為了減少農地荒廢、鼓勵農地活化,在民國89年1月28日修改《農業發展條例》,放寬農地、農牧用地的買賣資格限制,落實農地回歸農用,因此政策改為管地不管人,一般人就都可以買賣農牧用地,所以農業發展條例不限於農民。

農牧用地買賣常見QA

Q:想蓋農牧用地農舍有什麼條件?

想蓋農牧用地農舍,必須符合以下規定:

  1. 農地面積必須大於0.25公頃(756坪)
  2. 必須有農用證明使用
  3. 沒有申請過蓋農舍的農牧用地才可興建農舍
  4. 必須具備農民資格

Q:農牧用地蓋房子可以嗎?

可以。但農牧用地蓋房子有一些條件限制,必須是基於農業經營之目的所使用的建築物,也就是只能蓋農舍,且工業區、河川區除外,特定農業區、森林區也不得興建集村農舍。

Q:民眾私有的農牧用地可否變更為建築用地?

可以,農牧用地變更是可以的,但必須符合法規。如果符合非都市土地使用管制規則第35條、第35條之1規定者,可申請變更編定為甲、丙種建築用地。鄉村區內農牧用地得申請變更編定為乙種建築用地。

Q:農地農用的標準?

依據「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」,農地農用的標準需符合以下:
農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者;其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者,亦得認定為作農業使用。
農業用地上施設有農業設施,需檢附下列各款文件之一:

  1. 容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者,免附建築執照。
  2. 農業設施得為從來使用之證明文件。
  3. 農業用地上興建有農舍,並檢附農舍之建築執照。

Q:做農牧用地買賣,須有農民資格或其他條件嗎?

做農牧用地買賣,只要一般民眾就可以,但如果想在農牧用地上興建農舍,就必須有農民資格。符合農民資格,必須具備以下其中之一:

  1. 屬農民健康保險被保險人。
  2. 屬全民健康保險第三類被保險人。
  3. 不具備前二項身分但實際從事農業生產者。

Q:農牧用地買賣有推薦管道嗎?

農牧用地買賣流程相當繁瑣,需注意的法律細節也很多,推薦找專業的士林虹展建設辦理。士林虹展建設擁有多年的土地買賣交易經驗、穩定掌握市場行情,及廣大的買方資源,能幫助您快速成交。

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