一般有農地的客戶在辦理農地買賣時，常聽到專員提及特定農業區，特定農業區是什麼？和一般農業區差異在哪？特定農業區使用限制有哪些？特定農業區限制多嗎？如果要進行特定農業區買賣該怎麼做？關於特定農業區的限制，本篇文章提供所有基本問題解答，一次解決你所有關於特地農業區疑問！
說明特定農業區限制前，先了解何謂特定農業區
特定農業區
所謂特定農業區，意思是指首先要有較優良的農地，或曾經投資建設重大農業改良設施，經過農業主管機關認為需特別保護而劃定的農業區域。因此可以說，經過農地重劃的土地，就屬於特定農業區，但特定農業區不一定是有辦理農地重劃的農業區。
一般農業區
而一般農業區的意思，是指特定農業區以外供農業使用的土地。特定農業區一般農業區差異主要在於，特定農業區被限制不能轉作其他特定事業之用。
特定農業區甲種建築用地
特定農業區甲種建築用地是什麼？特定農業區甲種建地又稱為「甲建」，這類的土地是在特定農業區或是農地重劃之前，就已被做為非農業用途、或已有蓋房子在上面，但因政府不能強制拆屋變為農地，所以在土地重劃之後，理所當然就變成了此種建地。
特定農業區使用限制有哪些？
依照「非都市土地使用管制規則」，特定農業區使用限制有以下規範：
- 無法興建「集村農舍」。
- 養殖設施也有所限制。
- 若土地需要辦理整合跟合併、分割時，須依「農業發展條例」及相關法令辦理，不可任意合併分割。
特定農業區可以變更嗎？
答案是可以的，但是有條件限制。如果特定農業區要變更為建地，需符合以下任一個相關特地農業區的條件：
- 周圍被道路、水溝、建地、學校等包圍，可變更面積約 363 坪以下。
- 若農地深入周圍建地超過 20 公尺，則可變面積約 363 坪以下，若因完整性規劃，可放寬至 400 坪以下。
- 農地上若原本就有老舊建築物，也可申請變更。
知道特定農業區使用限制後，有什麼推薦用途？
- 農作使用：可進行一般農作、農耕使用。
- 休閒農業設施、公用事業設施：在特定農業區設置休閒農業設施、或是公用事業設施。
- 農舍：只要每筆土地大於 5 公頃，就可以申請興建農舍。
- 特定農業區買賣：近期農業區農地價格持續上漲，農地行情相當看好，可進行特定農業區農地買賣，以獲得利潤或是持有農地做為自用。
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特定農業區限制多，特定農業區買賣該怎麼做？
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- 洽詢虹展建設：電話諮詢或LINE諮詢虹展建設，全台北南部都有提供服務。
- 估價與規劃：虹展專員依照客戶提供的資料，評估農地價值與條件，規劃對客戶最有利的方案來給予客戶。
- 審核與簽約：審核客戶提供的文件是否齊全，有無需要補件。並為客戶說明相關法規、價金、及評估特定農業區土地價值的方式。客戶了解程序及條件後，接著進行簽約。
- 過戶與撥款：虹展建設協助找到適合的買家，完成特定農業區買賣流程後就進行過戶及撥款。
特定農業區買賣條件：
一般農地買賣條件相同，只要年滿20歲的本國國民即可買賣。
特定農業區買賣須檢附的資料：
- 土地所有權狀正本
- 身份證正影本
- 印鑑證明書2份（戶政事務所申請，註明用途：「不動產登記」）
- 印鑑章
- 土地增值稅完納或不課徵之證明書
- 若代理人簽約則檢附授權書正本(加蓋印鑑章)及被授權人身份證影本一份
特定農業區使用限制，常見問題一次解！
Q1：特定農業區蓋房子可行嗎？
雖然特定農業區使用限制多，但特定農業區蓋房子是可以的，不過有條件限制，符合以下其中之一條件，就可變更為建地：
(1)農地被道路、水溝、建地、學校等所包圍，可變更面積約363坪以下。
(2)農地延伸入周圍建地內，超過20公尺，可變面積約363坪以下。
Q2：特定農業區可以蓋農舍嗎
特定農業區蓋農舍是可以的，但不得興建集村農舍，且需符合蓋農舍的相關條件。
Q3：特定農業區查詢有什麼管道？
想查詢特定農業區，可以上網「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢、或是向土地所轄之各鄉鎮市公所及都市計畫科詢問、或是洽詢虹展建設等。
Q4：特定農業區價格行情好嗎？
特定農業區因使用上有一些限制，所以通常行情可能不如一般農業區來得好。不過，如果特定農業區農地有臨路、可以蓋農舍，或是農舍條件很好的話，特地農業區價格是有機會提高的。
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