農地買賣近年來已成為投資客跟建商的熱門投資項目，不過，農地有分為特定農業區與一般農業區。因為特定農業區使用限制多，導致許多人不確定特定農業區可以蓋房子嗎？特定農業區可以蓋農舍嗎？關於特定農業區蓋房子的問題，本篇一次為你解答！
特定農業區用途為何？
所謂特定農業區農牧用地用途是指優良農地，或曾經投資建設重大農業改良設施，經過農業主管機關認為需加以特別保護，而劃定的農業區域。
因此可說，經過農地重劃的土地，就是所謂的特定農業區，但特定農業區不一定是有辦理農地重劃的農業區。
特定農業區一般農業區差異
特定農業區一般農業區差異是有的，特定農業區使用限制與規範較嚴格，一般農業區則較為寬鬆、有彈性。兩者差異如下：
- 特定農業區的土地不能興建「集村農舍」。
- 特定農業區的養殖設施有所限制。
- 特定農業區不能轉做其他特定事業之用。
- 特定農業區若要變更為非農使用目的，比一般農業區更為嚴苛、法規限制更多。
特定農業區農牧用地可以蓋房子嗎？
特定農業區農牧用地是可以蓋房子的，不過有條件上的限制，以下依照特定農業區甲種、乙種、丙種、丁種建築用地分別說明：
甲種建築用地
- 指一般農業區，或特定農業區內的建築用地。
- 生活機能比都市計劃內的住宅用地，環境及方便性都較差。
- 建蔽率為60%。
乙種建築用地
- 指鄉村的建築用地，可供居住及低強度商業使用。
- 通常是都市計劃外的鄉區，比甲種建築用地的人口密集度更高，幾乎沒有道路規劃，道路較為狹窄，房價上漲空間小。
- 建蔽率為60%。
丙種建築用地
- 指位於山坡保育區內的建築用地。
- 通常需要整地、做好水土保持、遵循相關保育計畫才能蓋房子。
- 建蔽率為40%。
丁種建築用地
- 指一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。
- 可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，多作為工廠用地。
- 建蔽率為70%。
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特定農業區可以蓋農舍嗎？
特定農業區可以蓋農舍嗎？依據「農業用地興建農舍辦法第五條」，只要不違反相關規定，特定農業區蓋農舍是可以的，但不得興建集村農舍。
蓋農舍的資格及規定如下：
- 年滿20歲或未滿20歲已結婚者。
- 申請人的戶籍所在地及農業用地，須在同一縣市內，且土地取得及戶籍登記應滿2年。
- 該農業用地面積不得小於25公頃。
- 申請人無自用農舍。
- 申請人為農地所有權人，該農業用地確實供農業使用，且未申請興建農舍者。
- 申請人必須具備農民資格。
特定農業區可以變更或買賣嗎？
特定農業區是可以進行買賣的，如果是非都市土地特定農業區的農業用地，在不違反相關規定的原則下，可以申請變更為以下使用：
- 國防或防止災害之所需用地。
- 經行政院核定之計畫或公共建設之所需用地。
- 依土地徵收條例規定得辦理徵收事業之所需用地。
- 政府機關興辦之公共建設設施或提供公眾使用設施之所需用地。
- 符合非都市土地使用管制規則規定，為自然地形或合法建築用地包圍、夾雜之零星農業用地。
- 供公眾通行且具有公用地役關係之既成道路，或公立公墓更新計畫之所需用地。
- 經中央農業主管機關核准或輔導之產、製、儲、銷等農業相關設施之所需用地。
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