近來農地行情看好，不過，位於都市計畫內的農地，與非都市計畫內的農地是有一些差別的。
都市計畫內農地優點有哪些？都市計畫內農地可以蓋房子嗎？都計內農地使用限制有哪些？都市計畫保護區用途有哪些？都計內農地變更容易嗎？都市計畫農業區容許使用項目有哪些？都市計畫農業區建蔽率是多少？關於都市計畫農業區使用，本篇文章一次為你完整說明！
都市計畫內農地可以蓋房子嗎？
說明都市計畫內農地是否可以蓋房子之前，必須先了解都市計畫內農地及其優點為何？什麼是都市計畫內農地？所謂都市計畫內農地，顧名思義，字面上的意思就是指依法實施都市計畫範圍內的農地。
都市計畫內農地可以幹嘛？都計內農地為保持農業生產而劃定，除了保持農業生產外，只能申請興建農舍、或是農業產銷必要設施、或休閒農場及相關設施等。
都市計畫內農地優點：
- 農地價值較高，一般行情比非都市計畫農地更好。
- 通常都市計畫區或附近，政府都會有重大開發案，被規劃為住宅區或商業區的機會高。
- 都市計畫內農地內較沒有畜牧業的汙染，都市計畫外則污染較多。
- 都計內農地通常會遠離墓地等嫌惡設施（電塔），都計外農地周圍常有墳墓等。
何謂甲種、乙種、丙種、丁種建築用地？
甲種建築用地（甲建）：
建蔽率為60%，容積率為240%。指的是一般農業區，或特定農業區內的建築用地。
乙種建築用地（乙建）：
建蔽率60%，容積率240%。指的是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。
丙種建築用地（丙建）：
建蔽率40%，容積率120%。指的是山坡保育區內的建築用地。蓋房子的規定：
- 需先整地
- 做好水土保持
- 遵守相關保育規定才能夠蓋房子。
丁種建築用地（丁建）：
建蔽率70%，容積率300%。指的是一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。蓋房子的規定：
- 可合法蓋工廠
- 申請工廠登記證，多作為工廠用地。
都計內農地使用限制看這邊
都計內農地使用限制、申請興建農舍的限制條件如下：
- 申請人首先必須具備農民身分，並在該農業區內有農業用地或農場。
- 農舍高度不得超過4層或14公尺，建築面積不得超過申請興建農舍的農地面積10%，建築總樓地板面積不得超過660平方公尺，與都市計畫道路境界的距離，除合法農舍申請的增建外，不得小於8公尺。
- 都市計畫農業區內的農業用地，其已申請建築者（包括10%的農舍面積及百90%的農業用地），主管機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示，之後不論該農業用地是否分割，都不得再行申請興建農舍。
- 農舍不得擅自變更使用。
若要再成立其他設施，例如農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施之項目等，須由農業主管機關認定，並依主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。
農業產銷必要設施的建蔽率不得超過60%，休閒農業設施的建蔽率不得超過20%、自然保育設施的建蔽率不得超過40%，且三者建蔽率須合併計算，合計不得超過60%。
都市計畫農地用途有哪些？
都市計畫農地用途有以下幾項：
- 農業生產
- 申請興建農舍
- 農業產銷必要設施
- 休閒農業設施
- 自然保育設施
- 綠能設施
- 農村再生相關公共設施
- 經各地縣市政府核准，可進行其他低強度的使用。
都市計畫保護區是什麼？
都市計畫保護區的意思是，為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定的區域。都市計畫保護區再不妨礙劃定的目的之下，依照規定使用。
依照都市計畫法臺灣省施行細則第二十七條規定，都市計畫保護區的用途如下：
- 國防所需之各種設施。
- 警衛、保安、保防、消防設施。
- 臨時性遊憩及露營所需之設施。
- 公用事業、社會福利事業所必需之設施。
- 採礦之必要附屬設施：電力設備、輸送設備及交通運輸設施。
- 土石方資源堆置處理。
- 廢棄物資源回收、貯存場及其附屬設施。
- 水質淨化處理設施及其附屬設施。
- 造林及水土保持設施。
- 為保護區內地形、地物所為之工程。
- 汽車運輸業所需之停車場、客、貨運站及其必需之附屬設施。
- 危險物品及高壓氣體儲藏、分裝等。
- 休閒農業設施。
- 農村再生相關公共設施。
- 自然保育設施。
- 綠能設施。
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農地買賣流程怎麼走？
都市計畫農地買賣所需條件：
- 首先具有農民資格
- 年滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。
- 名下持有農地，且在農地所在地設籍滿2年以上。
- 農地面積必須大於25公頃（756坪）。
- 該農地沒有申請農舍。
- 地主名下沒有其他農舍。
- 農舍與農業用地不得分開處理，且農舍與農業用地不得分別移轉。
買方需準備的資料：
- 身分證正本
- 第二證件
- 印章
賣方需準備的資料：
- 土地所有權狀正本
- 身份證正影本
- 印鑑證明書2份（戶政事務所申請，註明用途：「不動產登記」）
- 印鑑章
- 土地增值稅完納或不課徵之證明書
- 若代理人簽約則檢附授權書正本（加蓋印鑑章）及被授權人身份證影本一份
虹展建設農地買賣流程：
- 聯絡虹展：打電話或加LINE向台北士林虹展建設聯絡、諮詢，全台服務專線電話：張副總0973228352 （02）2881-3576。
- 估價與規劃：虹展依照客戶提供的所有文件，評估農地的價值及條件，為客戶規劃最適合的方案。
- 審核與簽約：審核所有文件，並說明相關法規、價金、及評估農地價值的方式；客戶了解全部程序、方案內容後進行簽約。
- 過戶與撥款：虹展協助找到適合的買家，完成農地買賣流程後，馬上進行過戶及撥款。
使用限制常見QA
Q1：都市計畫農業區建地的地目，是農地還是建地？
依照法規，都市計畫編定為農業區，且土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地，一般稱為農建地，是屬於農業區內的建地，可以在相關規範下蓋房子。
Q2：都市計畫農業區建蔽率是什麼？
都市計畫農業區建蔽率的意思是，在這塊土地上可以有多少比例的面積可以拿來蓋房子。依照法規，都市計畫農業區建蔽率不得大於60%，也就是說，在該農地上蓋房子的面積不得超過60%。
Q3：保護區建地目可以蓋房子嗎？
可以，但必須依照規定辦理。依都市計畫法台灣省施行細則第二十七條規定，在不妨礙保護區之劃定目的下，得允許作開發使用。
Q4：農地變更建地容易嗎？
不容易，農地變更建地需要繁複的流程，以及實地勘驗，一般需要1年左右的時間才核准。
Q5：農地變更建地費用會被課重稅是真的嗎？
農地變更建地，因為地目變更，無法適用農地的免徵土增稅，所以稅收一定會增加。
都市計畫區內農地可以變建地嗎？
張伯伯的所住的舊房子是從祖父就傳下來，去年被告知周圍土地變更為基市計畫區內農地，在親戚的告知下，他才知道房子所屬的土地可以申請變更為建地。
由於流程及法規太複雜，朋友介紹他到台北士林虹展建設辦理，在專員的協助下，4個月內就申辦完成，費用只須繳交政府那邊的相關規費，以及些許的手續費等；原本還聽說正常情況下要一年多才能辦理完成，他非常感謝虹展建設。
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